Об управлении многоквартирным домом
Существует 3 способа управления многоквартирным домом:
1) управление управляющей организацией;
2) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
3) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
По мнению Леонтия Геннадьевича самая сложная форма управления многоквартирным домом – это ТСЖ, так как не всегда люди создают ТСЖ с пониманием его функций. «Были прецеденты, когда товарищества собственников жилья создавались только для того, чтобы попасть в программу капитального ремонта домов, - рассказал Леонтий Геннадьевич. - А в итоге, сами же собственники оказывались в сложной ситуации.»
Второй уровень понимания ТСЖ собственниками многоквартирного дома, по опыту Леонтия Геннадьевича, когда товарищество создаётся, чтобы было понятно, кто от собственников контролирует процесс управления домом. «То есть у председателя ТСЖ есть синяя печать, и он производит приём работ от управляющей организации, - пояснил заместитель начальника инспекции. - В этом случае ТСЖ нанимаем управляющую организацию как подрядчика для всех работ по управлению, но самостоятельно всё контролирует.»
«Стоит оговориться, что при такой форме договора вся ответственность за содержание общего имущества и оказание коммунальных услуг ложиться на управляющую компанию, - отметил Леонтий Геннадьевич. – Единственная ответственность, которая лежит на ТСЖ – это контроль за исполнением условий договора. В одном из районов области был такой случай, когда жильцы написали жалобу на управляющую организацию, а штраф выписали и управляющей организации, и ТСЖ. Потому что ТСЖ не делало ничего – ни одной претензии, ни одного иска – люди просто ждали, когда же УК начнёт работать.»
И третий уровень работы ТСЖ – это когда ТСЖ деньги собирает самостоятельно, но заказывает работы подрядным организациям. «Этот способ хорош тем, что нет проблем с кадрами, с содержанием штата сотрудников, ТСЖ заказывает работы, принимает и оплачивает их по факту, - уточнил Леонтий Геннадьевич. - Это система контроля гораздо удобнее, чем нанимать управляющую организацию и отслеживать её работу.»
И последний уровень ТСЖ – он не всегда лучший, по мнению заместителя начальника инспекции, хотя и считается так – когда ТСЖ набирает свой штат и самостоятельно выполняет все работы. «Сложности здесь налицо, - сразу обратил внимание присутствующих лектор. - Как правило, в этом случае зарплата людей не очень высокая, как следствие - текучесть кадров и низкая ответственность людей за работу. На мой взгляд самой эффективной формой ТСЖ является третий вариант и зачастую по налогообложению он также более выгоден.»
Опыт лектора позволяет ему считать, что управляющая организация имеет преимущество перед ТСЖ в том, что по законодательству подразумевается, что это профессиональная организация, которая имеет свой штат, своё оборудование, технику и за счет этого происходит уменьшение оплаты. И как показывает практика, зачастую все проблемы между собственниками и управляющей компанией заключаются в том, что собственники не занимаются контролем работы УК.
«Если мы штрафуем ТСЖ, то в этом случае штраф платят собственники. Но если мы штрафуем управляющую компанию, то штраф она платит из своего кармана. Поэтому не стоит верить управляющим организациям, когда их специалисты говорят о том, что все штрафы оплачивают жильцы. УК платит штрафы со своего счёта, а не со счёта дома,» - уточнил Коновалов.
«Таким образом, если жильцы выстроят еженедельный контроль за работой управляющей компании, то, как правило, УК начинает работать хорошо. И в этом смысле управляющая компания лучше, чем ТСЖ,» - сделал вывод лектор в конце первой части семинара.
Общее собрание собственников
Но независимо от способа управления домом главным управляющим органом МКД является общее собрание собственников.
Сложности общего собрания всем известны. В прошлом году в законодательство были внесены изменения по которым для того, чтобы провести заочное собрание, нужно сначала провести очное. «Сразу хочу заметить, что судебная практика не отметина ещё ни одного решения заочного собрания, если не было проведено очное. То есть проведение только заочного собрания не является основанием для отмены его решения. Потому что суд рассматривает нарушение прав по существу. Несоблюдение формальной части не является таковым.»
Самая сложная часть собрания – это наличие реестра собственников. Это та вещь, которую очень сложно сделать, но без нее любое собрание будет нелегитимным. Реестр собственников делается двумя способами:
1) если вам доверяют соседи, то вы обходите всех. Но тут надо помнить, что в одной квартире может быть не один собственник, а и два, и три. И в этом случае здесь будет голосовать несколько человек пропорционально своей доли собственности, а значит в реестр должен быть занесен каждый.
2) Росреестр. Там можно за деньги выкупить список собственников.
Не в каждой управляющей компании есть реестр собственников, так как они зачастую пользуются справками из администрации, а там, как уже было сказано, прописан только 1 собственник, а не все, как необходимо для реестра. Если, например, в доме 100 квартир и в протоколе 100 собственников проголосовало, то такое собрание считается нелегитимным, поскольку, как уже было обозначено, в 1 квартире может быть несколько собственников. А если половина собственников просто не голосовало, то голоса были посчитаны неправильно и решение данного собрание не является легитимным.
«В любом случае какой бы способ управления дома у вас ни был, без реестра собственников любое собрание будет нелегитимным и УК, зная это, может игнорировать любое решение такого собрания,» - уточнил Леонтий Геннадьевич.
Если более 50% квартир в доме принадлежит муниципалитету или государству, то такие дома только по аукциону выбирают управляющую организацию. То есть орган местного самоуправления объявляет аукцион на управление МКД, и данный вопрос решается только таким образом.
Если чуть меньше 50% квартир в МКД принадлежит муниципалитету, то в данном случае администрация такой же собственник, и организация таким же образом как остальных жильцов уведомляет администрацию о проведении общего собрания и администрация направляет своего представителя, который имеет право принимать решения по этим вопросам, или просто голосует письменно по пунктам, выставленным на голосование.
«Поэтому если у вас в доме большая доля муниципальной собственности, советую вам согласовать сначала важные вопросы с администрацией, чтобы иметь хорошую поддержку при голосовании, - заметил лектор. - Я думаю, что как собственник муниципалитет также заинтересован в сохранении жилого фонда в хорошем состоянии, так как денег на ремонт всегда не хватает.»
Полномочия жилищной инспекции
«Прежде чем обращаться в инспекцию стоит почитать хотя бы одну статью Жилищного кодекса РФ под номером 20 – все наши полномочия описаны там, - обратил внимание слушателей Деонтий Геннадьевич. – Вкратце, инспекция контролирует:
- уровень и качество коммунальных услуг,
- надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома (в квартирах ответственен собственник, только стояки являются общим оборудованием, внутренняя стена квартиры – ответственность собственника, эта же стена снаружи – ответственность УК, поэтому если где-то трещина – это ответственность УК),
- контроль раскрытия информации УК (с февраля 2012 года штраф за нераскрытие информации – до 500 тысяч рублей, на должностное лицо – от 30 тысяч рублей, при повторном – освобождение от должности по суду),
- энергоэффективность,
- правомочность общего собрания по выбору управляющей организации.
По всем этим вопросам следует обращаться в Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области. Она располагается по адресу: г. Новосибирск, ул. Красный проспект, 25, каб.403.
Почтовый адрес: 630011, г. Новосибирск, ул. Красный проспект, 18.
Дни и часы работы:
понедельник, вторник, среда, четверг - с 9-00 до 18-00
пятница – с 9-00 до 17-00.
обеденный перерыв: с 13-00 до 13-48
Выходные дни: суббота, воскресенье, праздничные дни.
Личный прием граждан осуществляется начальником инспекции каждую пятницу с 14-00. Предусмотрена предварительная запись по телефону: 202-07-57.
